حواس للمحاماه

نشكركم على اختياركم لمنتدانا و نتمنى ان تقضى وقت ممتعا و يشرفنا ان تكون احد افراد اسرتنا
حواس للمحاماه

قانوني . اسلامي - برامج . صيغ - دعاوى - معلومات

انت الزائر رقم

.: عدد زوار المنتدى :.

مرحبا بالزائرين

المواضيع الأخيرة

» الأصول الفنية لإعداد وصياغة ومراجعة مشروعات القوانين
الثلاثاء سبتمبر 09, 2014 7:12 am من طرف صبرة جروب

» كتابة الأوامر الإدارية، والتعاميم للموظفين، والمذكرات الداخلية، والمراسلات الرسمية
الأحد سبتمبر 07, 2014 8:11 pm من طرف صبرة جروب

» تنمية مهارات العرض والإتصال والتأثير والعلاقات العامة فى المجال القانوني
الأربعاء سبتمبر 03, 2014 9:03 am من طرف صبرة جروب

» إعداد وصياغة وتنفيذ ومراجعة العقود الإدارية
الثلاثاء أغسطس 26, 2014 11:22 am من طرف صبرة جروب

» صياغة اللوائح التنفيذية، والأنظمة المرتبطة بالقوانين والقرارات الوزارية، والنشرات الدورية والتفسيرية
الثلاثاء أغسطس 19, 2014 1:03 pm من طرف صبرة جروب

» الأصول الفنية لكتابة المشورة والفتوى القانونية
الخميس أغسطس 14, 2014 6:52 pm من طرف صبرة جروب

» صياغة العقود ذات الصلة بالبنوك
الثلاثاء أغسطس 12, 2014 7:57 am من طرف صبرة جروب

» جرائم أسواق المال وطرق الحماية القانونية
السبت أغسطس 09, 2014 9:36 am من طرف صبرة جروب

» كتابة الأحكام القضائية وقرارات اللجان شبه القضائية واللجان الإدارية ولجان التحقيق في المخالفات والتظلمات
الأربعاء أغسطس 06, 2014 6:07 pm من طرف صبرة جروب

مرحبا بك


counter globe

الاكثر زياره

    الملكيـــة على الشيوع

    شاطر

    Admin
    Admin

    الجنس: ذكر
    عدد المساهمات: 2987
    تاريخ الميلاد: 18/06/1970
    تاريخ التسجيل: 27/09/2009
    العمر: 44

    الملكيـــة على الشيوع

    مُساهمة من طرف Admin في الجمعة أبريل 09, 2010 11:05 pm

    الملكيـــة على الشيوع



    ما المقصود بالملكية الشائعة
    :

    هي حق الملكية لاثنين أو أكثر في شيء لا تتعين حصة
    أحدهم في جزء معين منه
    .
    -
    الفرق بين الملكية الشائعة والملكية المفرزة والملكية :
    1-
    في الملكية الشائعة يتقرر حق الملكية لأكثر من شخص
    خلافاً للملكية المفرزة التي تثبت لمالك واحد . 2- في
    الملكية الشائعة يكون محل
    الحق محدداً تحديداً معنوياً فكل شريك يملك في العين حصة
    شائعة يرمز إليها بنسبة
    حسابية أما في الملكية المفرزة فإن محل الحق محدد مادياً
    . 3- في
    الملكية الشائعة لا يجوز للمالك أن ينتفع في العين غلا بقيود خاصة وفي حدود
    حصته
    , أما في الملكية المفرزة فإن المالك الفرد يستأثر بمنافع العين كلها فله أن
    يتصرف
    بها وأن يستعملها وأن يستغلها كما يشاء
    .
    - الفرق بين الملكية الشائعة والملكية الجماعية أو المشتركة
    :

    أن الملكية المشتركة كما يعرفها القانون الجرماني في أن المالك
    في الملكية المشتركة جماعة من الناس لا يملك أي واحد منهم بمفرده لا الشيء
    المملوك
    ولا أي حصة فيه بل الكل يملكون مجتمعين دون أن تكون لهم شخصية معنوية ففي
    الملكية
    الشائعة يفقد كل شريك حقه العيني في المال المشترك فلا يكون له نصيب مفرز
    أو
    شائع يستطيع التصرف فيه بل ينتقل كل ذلك على الجماعة فهي التي تملك وتتعامل
    وتسند
    إليها الحقوق كملكية القبيلة أو العشيرة على أن الشريك في الملكية المشتركة
    حقاً
    شخصياً في استغلال المال المشترك والحصول على نصيب من غلته , أما الملكية
    الشائعة
    فإن كل شريك يملك ملكية فردية حصته في المال الشائع وينصب حقه مباشرة على
    هذه
    الحصة
    .
    - مصادر الشيوع ( الأسباب التي تؤدي على نشوء الملكية الشائعة ) :
    وهي نفس أسباب كسب الملكية :
    1-
    قد تنشأ الملكية الشائعة بتصرف قانوني كأن يشتري شخصان أو أكثر
    شيئاً على

    الشيوع أو يوصي شخص لأثنين أو أكثر بحصة معينة في شيء يملكه
    2-
    إذا حاز شخصان أو أكثر شيئاً حيازة
    مشتركة فإن هذه الحيازة تؤدي على اكتسابهم لملكية هذا الشيء
    على الشيوع إذا مضت على
    حيازتهم المدة اللازمة لكسب الملكية بالتقادم ولكن لا بد أن
    يكون وضع اليد مشروعاً .
    3-
    قد يكون مصدر الشيوع سبب آخر من أسباب كسب الملكية بالالتصاق
    والاستيلاء والشفعة على أن أكثر أسباب الشيوع هو الميراث والتركة
    .
    - التكييف القانوني للشيوع :
    اختلف الفقهاء على عدة أراء في طبيعة حق الشريك في الشيوع : 1- ذهب
    البعض إلى أنه مجرد حق شخصي وليس حقاً عينياً لأن الحق العيني يفترض وجود
    محل
    معين محدد ومفرز . 2- ذهب آخرون إلى أن الملكية المشتركة يعتبر كل شريك فيها
    مجرد
    دائن بحق شخصي . 3- وهناك رأي قال باعتبار حق الشريك المشتاع حقاً عينياً من
    نوع
    خاص يختلف عن الحقوق العينية المعروفة . 4- وهناك رأي في الفقه قديماً وحديثاً
    على
    أن حق الشريك في الشيوع هو حق ملكية بالمعنى الدقيق فهو يشتمل على جميع عناصر
    حق
    الملكية فالمالك المشتاع له سلطات الاستعمال والاستغلال والتصرف وكل ما في الأمر
    أن
    حق الملكية الواردة على الشيء الشائع له أصحاب متعددون خلافاً للملكية العادية
    المفرزة
    حيث يثبت فيها حق الملكية لمالك واحد
    .
    - سلطة المالك المشتاع على حصته الشائعة :
    1- الإجارة :
    فإجارة الحصة الشائعة للشريك صحيحة , أما إجارتها لغير
    الشريك ففاسدة لأن الفساد مبني على عدم إمكان تسليم الحصة
    الشائعة مفرزة فلا يكون
    استيفاء المنفعة مقدوراً لأن استيفاء هذه المنفعة يكون
    بتسليم الشيء الشائع وهو
    غير مقدرو التسليم بنفسه وإنما يتصور تسليمه بتسليم الباقي
    وهذا غير معقود عليه فلا
    يتصور تسليمه شرعاً , أما إذا كان الشيوع طارئاً فإنه لا
    يفسد الإجارة .
    س/ هل تصح الإجارة للشركاء ؟
    :

    أ- في حالة الشيوع المطلق
    :
    تصح الإجارة للشركاء وليس
    فيه خلاف لأن الملكية غير مفرزة
    وأساس ذلك لأنه لا يمكن
    تسليم العين لغير الشركاء لصعوبة فرزها , لكن لغير الشركاء
    فلا تصح لعدم إمكانية
    فرزها

    ب- في حالة الشيوع المتصل أو المقارن : لا تصح الإجارة إلا للشركاء فقط وبالنسبة لغير
    الشركاء ففاسد وأساس الحكم أنه لا يمكن تحديد الحصة الشائعة في المال الشائع
    ولا
    يمكن الحصول عليها إلا بالامتداد إلى الحصص الأخرى وهي غير معقود عليها
    .
    ج- في حالة الشيوع المؤقت
    :
    س
    : هل تصح الإجارة للغير أو المؤقتة كمال المورث ؟
    تصح الإجارة لأنها
    مؤقتة ويصعب فرزها بعد فترة معينة , وتصح الإجارة للشركاء لأنه سيتم عما قريب
    فرز
    الحصص
    .
    2- الهبة : لا تتم
    الهبة إلا بالقبض ويشترط ان يكون القبض كاملاً وهو يكون بقبض كل موهوب بالصورة
    المناسبة
    لقبضه . س/ هل تصح الهبة في المال الشائع ؟ : في هبة المال الشائع لا يحصل
    القبض
    الكامل لأن القبض عبارة عن انتقال الشيء بتمامه إلى حيازة القابض والشائع لا
    يكون
    في حيازة القابض من كل وجه , فإذا كان الشيء الشائع فابلاً للقسمة يجب إفراز
    الحصة
    الموهوبة وتسليمها مفرزة إلى الموهوب له , أما هبة الحصة الشائعة فلا تصح في
    هذه
    الحالة طالما كانت القسمة وتسليم الموهوب تسليماً كاملاً أمرا ممكناً . – إذا
    كان
    الشيء الموهوب غير قابل للقسمة تصح الهبة اكتفاء . – إذا كان الموهوب قابل
    للقسمة
    فلا تصح الهبة
    .
    3- الرهن : س/
    هل يصح رهن الحصة الشائعة ؟
    : هناك رأيان : أ- لا
    يصح الرهن عند الحنفية لأن الرهن يستتبع الشيء المرهون وهذا لا يقع إلا إذا
    حبس
    كامل العين . ب- أن الرهن يصح لأنه يصح فيه البيع وبه اخذ المشرع السعودي
    والمالكية
    والشافعية والحنابلة وأخذت به اغلب التشريعات
    .
    - سلطات الملاك المشتاعين على الشيء الشائع :
    1- الانتفاع بالشيء الشائعالاستعمال والاستغلال - : الانتفاع بالشيء الشائع حق لجميع الشركاء
    فلهم بالاتفاق تحديد طريقة الانتفاع بالشيء المشترك فلهم الانتفاع به بنسبة
    حصصهم
    فيه أو بالقدر على أن لا يكون هذا الانتفاع ضاراً ببقية الشركاء , ولهم أن
    ينتفعوا
    مجتمعين بالشيء الشائع كأن يكون هذا الشيء دار معدة للسكن فيسكنها الشركاء
    جميعاً
    وللشركاء الاتفاق على إجارة الشيء المشترك , إذا تعذر على الشركاء استعمال
    الشيء
    الشائع وليس في نيتهم القسمة فيحق لكل واحد منهم الانتفاع بحصته في ذلك المال
    . المهايأة
    المكانية : وفيها يتفق الشركاء على أن يختص كل منهم بمنفعة جزء مفرز
    يوازي
    حصته الشائعة كأرض زراعية يزرع كل واحد نصفها أو ما يساوي حصته منها , أو دار
    يسكنها
    الاثنان أو يؤجرانها . والمهيأة هي من قبيل الإفراز بمعنى أنها
    تفرز
    منفعة

    كل شريك وتجمعها في الجزء الذي صار في نصيبه . المهأياة الزمانية :
    وفيها يتفق
    الشركاء على أن يتناوبوا الانتفاع بالشيء
    الشائع كل منهم لمدة تتناسب مع مقدرا حصته
    فإذا تساوت الحصص تساوت
    مدة الانتفاع كما لو كانت أرض زراعية فيتناوب الاثنان على
    أن يزرع أحدهما سنة ويحل
    الآخر بعده سنة , أو كدار يسكنها أحدهم سنة ويسكنها الآخر
    سنة .
    - المهايأة الرضائية والمهايأة القضائية :
    1- الأصل أن تكون المهايأة
    رضائية

    تتم باتفاق جميع الشركاء ولكن قد يمتنع أحد الشركاء عن إجراء
    المهايأة رضاء فإنها
    تجري عند ذلك قضاءً بناء على طلب أحد الشركاء
    – مثال

    – 2- إذا طلب أحد الشركاء
    المهايأة وامتنع الآخر ولم يطلب الممتنع القسمة فإن كانت
    الأشياء المشتركة متعددة
    متفقة المنفعة فيجبر الممتنع على المهايأة
    , 3- أما إذا طلب الشريك الممتنع القسمة فيجاب طالب
    القسمة حتى لو
    طلب الشريك الآخر المهايأة , 4- أما إذا كانت الأشياء المشتركة مختلفة المنفعة
    كأن تكون دار في مدينة والدار الأخرى في قرية فلا يجوز
    للمحكمة أن تجبر الشريك
    الممتنع على المهايأة

    ,
    5- إذا كانت المهايأة
    تقبل القسمة فعلى القاضي الحكم بالقسمة لأنها مستحقة أما إذا لم يفعل ففي
    هذا
    حالات
    :

    أ- إذا طلب أحد الشريكين المهايأة في الشيء المشترك الذي لا يقبل
    القسمة وامتنع الشريك الآخر فإنه يجبر على المهايأة فإذا طلب أحد الشريكين في
    الدار
    المشتركة غير القابلة للقسمة أن يؤجر حصته لشريكه أو أن يستأجر شريكة منه
    حصته
    أو أن يتهايأ في الدار المشتركة فيأمر القاضي بالمهايأة
    .
    - فسخ المهايأة :
    1- المهايأة الرضائية : يجوز لأي شريك فسخ المهايأة الرضائية
    بعذر أو بدون عذر وسواء كانت المهايأة مكانية أو زمانية مالم
    يتعلق بها حق لآخر كأن
    يؤجر أحد الشركاء حصته أو نوبته لآخر فلا يجوز في هذه الحالة
    لشريكه فسخ المهايأة مالم
    تنقضي مدة الإجارة لأنه قد تعلق حق المستأجر بها فلا يجوز
    فسخها صيانة لحقه .
    2- المهايأة المكانية : لا يجوز لأحد الشركاء أن يستقل بفسخها إلا أن
    لجميعهم فسخها
    بالتراضي إذ لا فائدة من فسخ أحد الشركاء
    للمهايأة القضائية لأنه لو فسخها بالتراضي
    فسيعيدها القاضي مرة أخرى
    , أما الفسخ بالتراضي فلا حاجة لإعادة المهايأة ولكن يجوز
    لأحد الشركاء طلب فسخ
    المهايأة القضائية إذا أراد بيع حصته أو أجراء القسمة لأن
    القسمة أقوى من المهايأة
    فترجح القسمة , ولا تنفسخ المهايأة ولا تبطل بموت أحد
    الشركاء أو بموتهم جميعاً .

    - سلطة أغلبية الشركاء : إذا كانت
    المهايأة هي من أهم صور تنظيم الانتفاع
    بالشيء الشائع بين الشركاء
    وإذا كانت الصورة المثلى للانتفاع بالشيء ممكناً لأي سبب
    من الأسباب كأن لا يريدون
    إجراء المهايأة أو يتعذر الاتفاق بينهم على طريقة
    الانتفاع بالشيء الشائع
    فيحول ذلك دون استغلال الشيء أو يجر إلى منازعات بين
    الشركاء فخولت التشريعات
    الحديثة الأغلبية حق إجراء أعمال الإدارة مع رقابة المحكمة
    بعض الأحيان على أن العبرة
    هي بأغلبية الحصص لا بأغلبية الرؤوس , أما الفقه
    الإسلامي بصورة عامة فيلزم
    موافقة جميع الشركاء على ما يجري على الشيء الشائع من
    أعمال سواء كانت أعمال
    إدارة أو أعمال تصرف ولهذا فليس لأغلبية الشركاء سلطة في
    إدارة الشيء الشائع بل
    لابد من إجماع الشركاء
    .
    - انتفاع أحد الشركاء بالشيء الشائع دون إذن شركائه
    :

    ليس لأحد من الشركاء أن ينتفع بالعين المشتركة إلا
    بإذن شركائه -- إذا كان الشريك
    المنتفع غائباً فإن كان
    الانتفاع يضر بالشيء المشترك فلا يجوز له الانتفاع به وإلا
    أعتبر غاصباً , وإن أراد
    الانتفاع كان عليه أن يطلب من القاضي إقامة وكيل عن الغائب
    ليقاسمه قسمة إفراز ما
    أمكن وإلا فمهايأة , وإن كان الانتفاع لا يضر بالشيء كان له
    أن ينتفع بقدر حصته من
    الشيء المشترك لأن الشريك الغائب يعتبر راضياً دلالة بهذا
    الانتفاع , أما إذا انتفع
    الشريك الحاضر بالشيء الشائع كله ولم يكن هذا الانتفاع
    مضراً به كما لو سكن
    الشريك الحاضر الدار مدة فإن للشريك الغائب بعد حضوره أن يسكن
    كل
    الدار بمدة مماثلة – إذا أجر أحد الشركاء الشيء الشائع دون إذن شركائه فتنعقد
    الإجارة
    بالنسبة لحصته موقوفة بالنسبة لحصص شركائه فإذا أجازوها نفذت في حقهم وإن
    لم
    يجيزوها بطلت بالنسبة لهم وظلت نافذة في حصة الشريك المؤجر , أما لو انقضت مدة
    الإيجار
    أو انقضى بعضها ولم يجزها الشركاء عند علمهم بها فعلى الشريك المؤجر أن
    يدفع
    لشركائه حصتهم من الأجرة التي قبضها سواء كانوا حاضرين أو غائبين , وإذا لم
    يقبض
    الشريك المؤجر بدل الإيجار فلا يلزمه أن يؤدي حصة شركائه من ماله , وإذا هلك
    الشيء
    أو نقصت قيمته بيد المستأجر فإن الشريك المؤجر يضمن لشركائه بمقدار حصصهم هذا
    الهلاك
    أو النقصان وكان لهؤلاء الرجوع بالضمان على شريكهم المؤجر أو على المستأجر
    أيهما
    أرادوا
    .
    - صيانة الشيء الشائع ونفقاته :
    إذا احتاج الشيء الشائع إلى التعمير أو الترميم يعمره أصحابه
    بالاشتراك على مقدار حصصهم أو يعمره أحدهم بإذن البقية ويرجع عليهم بمقدار
    ما
    أصاب حصة كل منهم من نفقات , وإذا كان بعض الشركاء غائباً وأراد بعضهم تعمير
    الشيء
    الشائع أو ترميمه جاز لهم ذلك بإذن المحكمة فيقوم الإذن مقام أذن الشركاء
    الغائبين
    فيجوز الرجوع عليهم بقدر حصصهم

    إذا عمر أحد الشركاء الشيء المشترك بدون إذن من شركائه
    الآخرين أو من المحكمة فلا يكون له الرجوع على شركائه بشيء سواء
    كان
    الشيء قابلاً للقسمة أو لم يكن لأنه يعتبر في هذه الحالة متبرعاً

    إذا أراد أحد الشركاء تعمير الشيء المشترك أو ترميمه
    ورفض الشركاء الآخرين فإنه يجب التمييز
    بين حالتين :
    1-
    إذا كان الشيء قابلاً للقسمة وطلب أحد الشركاء تعميره فأبى الشركاء
    الآخرون ذلك فراجع الشريك الراغب في التعمير المحكمة لامتناع شركائه فإن
    هؤلاء
    لا يجبرون على التعمير ولكنهم يجبرون على القسمة فيكون لكل من الشركاء بعد
    القسمة
    التصرف بحصته كيفما أراد
    .
    2-
    إذا كان الشيء غير قابلاً للقسمة فإن للشريك طالب التعمير أو
    الترميم أن يقوم بذلك بإذن المحكمة وله الرجوع على شركائه
    بمقدار ما أصاب حصصهم من
    قيمة البناء أو الترميم وقت التعمير
    .
    - التصرف في الشيء الشائع :
    1- التصرف الصادر من جميع الشركاء : للشركاء أن يتصرفوا بالشيء الشائع كيفما
    أرادوا وهذا التصرف سواء
    كان مادياً أو قانونياً لا بد من اجتماع
    الشركاء عليه فلهم أن يتفقوا على هدم
    البناء المشترك أو بناء
    الأرض كما لهم أن يبيعوا العين المشتركة ويقتسموا ثمنها حسب
    حصصهم ولهم رهنا أو
    إقراضها – إذا كان للشركاء مجتمعين أن يتصرفوا بالشيء الشائع
    كله سواء كان هذا التصرف
    بنقل ملكيته كالبيع أو بتقرير حق عيني آخر عليه كالرهن فمن
    يملك الكل يملك الجزء
    والتصرف الصادر من جميع الشركاء تصرف صادر ممن يملكون إبرامه
    كما أنه لا يتضمن مساساً
    بحق أي شريك مادام الشركاء جميعاً قد ارتضوا هذا التصرف
    .
    2- التصرف الصادر من أحد الشركاء : يجوز لأحد الشركاء أن يتصرف مستقلاً في الملك
    المشترك بإذن شركائه سواء أكان هذا التصرف مادياً أو
    قانونياً فيجوز للشريك
    المأذون له أن يتصرف في الملك المشترك في حدود الأذن وهذا
    على حالات :

    أ- إذا لم يكن مأذوناً له فليس له أن يجري أي نوع من التصرفات فإذا
    تصرف الشريك في الشيء كله أو بمقدار شائع يزيد على حصته كان تصرفه صادراً من
    غير
    مالك بالنسبة إلى ما زاد على حصته فإذا كان هذا التصرف ببيع وقع البيع فيما زاد
    على
    حصة الشريك البائع موقوفاً على إجازة شركائه الآخرين فإذا أجازوه اعتبرت
    الإجازة
    توكيلاً لأن الإجازة اللاحقة في حكم الوكالة السابقة ويطالبوا الشريك
    البائع
    بالبدل إذا كان قد قبضه , وإذا لم يجيزوا هذا التصرف فإنه يعتبر باطلاً وإذا
    هلك
    المبيع قبل الإجازة في يد المشتري فإن الشريك البائع باعتباره غاصباً يضمن
    الهلاك
    لبقية الشركاء
    .

    ب- إذا تصرف أحد الشركاء بجزء مفرز من الشيء الشائع بلا
    إذن من شركائه كأن يبيع أحد الشريكين نصف الأرض المشتركة لشخص آخر فيرجع للحكم
    فيها
    للقواعد العامة – الأصل أنه لا يجوز للشريك التصرف في جزء مفرز من الشيء
    الشائع
    ولو كان ما تصرف فيه يعادل حصته في هذا الشيء وهذا ما تتفق فيه القواعد
    العامة
    في الشيوع لأن حق الشريك لا يتركز في الجزء المفرز الذي تصرف فيه وإنما تذد
    على
    هذا الجزء أيضاَ حقوق لشركائه فيكون الشريك قد تصرف في ملك غيره بقدر ما
    للشركاء
    من حقوق في هذا الجزء وعليه يكون التصرف موقوفاً على إجازة شركاء البائع
    فإن
    أجازوه صح ونفذ وإن لم يجيزوه بطل , أما لو سكت الشركاء فلم يبطلوا ولم يجيزوا
    فله
    نوعين : أأ- لا إشكال لو وقع التصرف في نصيب الشريك المتصرف بعد القسمة لأنه
    يملكه
    وحده وليس لغيره من الشركاء حق فيه . بب- إذا لم يقع الجزء المفرز محل التصرف
    في
    نصيب الشريك المتصرف نتيجة القسمة فلا يكون للتصرف أي أثر لأنه سيكون وارداً على
    ملك
    الغير
    .

    - ما لحكم :
    1- إذا تصرف أحد الشركاء في الشيء المشاع كله :
    أ- موقوف على إجازة الشركاء وهذا فيما بين المتصرف
    والشركاء
    .
    ب- إذا كان مأذوناً له فهي وكالة وهي سند قانوني وتصرفه سليم .
    ج- إذا تصرف في جزء دون إذن ففي هذه الحالة العقد صحيح بين المتصرف
    والمتصرف إليه غير نافذ في حق الشركاء إلا إذا أجازه الشركاء
    .
    2- إذا باع الشريك حصة توازي حصته في المال الشائع
    :
    فبيعه غير صحيح لأن الحصة
    غير مفرزة والتصرف يعتبر صادر من غير مالك فيما زاد عن
    ملكه .
    3- أثر البيع في جزء من المال الشائع بعد القسمة
    :

    أ- أما أن يكون الجزء المتصرف فيه في حق المتصرف فلا إشكال فيه .
    ب- أو أن يكون الجزء المتصرف فيه في حق الغير فإنه موقوف على إجازة
    الشريك

    الذي وقع في حصته أو هو باطل بطلان مطلق لأنه تصرف فيما لا يملك .

    Admin
    Admin

    الجنس: ذكر
    عدد المساهمات: 2987
    تاريخ الميلاد: 18/06/1970
    تاريخ التسجيل: 27/09/2009
    العمر: 44

    تابع

    مُساهمة من طرف Admin في الجمعة أبريل 09, 2010 11:06 pm

    انقضاء الشيوع بالقسمة :


    -
    تنقضي حالة الشيوع بأسباب
    متعددة كالتبايع بين الشركاء والشفعة ومن أهم أسبابها
    القسمة النهائية .
    - تعريف القسمة : هي عملية يراد بها إخراج المالك من الملك الشائع إلى ملك خاص يستقل به دون باقي الشركاء . وقد
    تكون
    عينية أو تصفية.
    -
    الحق في طلب القسمة : القسمة
    حق لكل شريك وهو حق ثابت يتعلق
    بالنظام العام فالتنازل عن القسمة لا يجوز , وتجوز فيما يحتمل القسمة بلا
    ضرر
    كالأرض فإن أبى أحد الشركاء
    أجبر الأبي عليها وإن لم تكن مما لا يقسم أجبر الأبي
    على بيع نصيبه ثم يقتسمون الثمن . -- . تقضي القاعدة العامة : بأن لكل شريك
    في
    منقول أو عقار الحق في طلب
    إزالة الشيوع والتخلص منه في أي وقت شاء إلا إذا كانت
    القسمة تتنافى مع اعتبارات النظام العام ولذلك فإن المقرر أنه لا عبرة
    بتنازل
    الشريك عن حقه في طلب إنهاء
    الشيوع ولا يتقيد هذا الحق إلا إذا كان الشريك مجبراً
    على البقاء في الشيوع بمقتضى اتفاق سابق لمدة محددة أو بمقتضى نص قانوني .
    - ركن القسمة :
    ركن القسمة هو الفعل المادي
    الذي
    يحصل فيه الإفراز والتمييز
    بين أنصباء الشركاء يكون بحسب الوزن الذراع والكيل
    .
    - أنواع القسمة :
    1- القسمة الرضائية : فللشركاء أن يقتسموا الشيء
    الشائع بالطريقة التي يرونها سواء كان
    هذا الشيء قابلاً للقسمة أو لم يكن ولا بد للقسمة الرضائية أن تتم باتفاق
    الشركاء
    جميعاً وهي تتم فيما بينهم
    أو عند القاضي , ويسري على القسمة الرضائية ما يسري على
    العقود من أحكام تتعلق بشروط الانعقاد والصحة , فإذا غاب أحد الشركاء لا
    تصح القسمة
    الرضائية إلا بإجازته , وإذا
    كان بين الشركاء المتقاسمين شخص غير كامل الأهلية
    كالصغير أو المجنون ينوب عنه وليه أو وصيه وإن لم يكن له ولي أو وصي نصب
    القاضي
    وصياً عنه وتجري القسمة
    بمعرفته , ولا تخضع القسمة الرضائية لأي قيد سوى أنها تتطلب
    اتفاق جميع الشركاء ولكنها تخضع لأحكام نظام التسجيل العقاري لقيد التسجيل
    ولو كان
    محلها أموالاً موروثة فإذا
    اكتملت شروط القسمة فإنها تصبح لازمة ولا يجوز لأحد
    الشركاء المتقاسمين الرجوع فيها .
    2- القسمة القضائية : فإذا لم يتفق الشركاء على
    القسمة الرضائية فإنهم يلجاؤن إلى القضاء لأجراء القسمة
    , والقسمة القضائية لا تجري إلا بناء على طلب أحد الشركاء فالمحكمة لا تتدخل
    في إجراء
    القسمة من تلقاء نفسها وهي
    القسمة النهائية لا القسمة المهايأة , والأصل في القسمة
    القضائية أن تتم عيناً حيث يختص كل شريك بجزء مفرز من الشيء الشائع فإذا
    كان الشائع
    لا يقبل القسمة العينية أو
    كان من شأن هذه القسمة أن تؤدي إلى نقص كبير في قيمته
    أمرت المحكمة ببيعة في المزاد كي يقتسم ثمنه بين الشركاء فتكون القسمة قسمة
    تصفية
    .
    - آثار القسمة :
    1-
    تنقضي حالة الشيوع ويختص كل شريك بجزء مفرز من الشيء الشائع يعادل حصته في هذا الشيء . 2- كل واحد من
    أصحاب
    الحصص يملك حصته مستقلاً بعد
    القسمة وكل واحد يتصرف في حصته كيف شاء
    .
    - طبيعة القسمة :
    س/ هل يعتبر كل شريك مالكاً للجزء المفرز الذي آل إليه , هل يعتبر
    مالكاً له من وقت القسمة أم منذ بدء
    الشيوع ؟

    -
    الفقهاء
    الرومان
    على أن القسمة ناقلة للملكية , ويترتب عليه إنهاء حالة الشيوع بأثر رجعي حيث
    يعتبر كل شريك مالكاً للجزء الذي آل
    إليه من وقت القسمة وليس من وقت الشيوع .
    -
    القسمة
    الكاشفة
    :
    يترتب على اعتبار القسمة الكاشفة للحق لا ناقلة له أنها تقتصر على الكشف عما يملكه
    الشريك في
    الشيء الشائع ولا تنقل إليه
    حقاً جديداً ويكون ذلك بأثر رجعي بمعنى أن الشريك يعتبر
    مالكاً للجزء المفرز الذي آل إليه من وقت أن تملك في الشيوع لا من وقت
    القسمة ولا
    يعتبر في مقابل ذلك قد تملك
    في أي وقت سوى النصيب الذي آل إليه ولم يملك أبداً
    شيئاً غيره في باقي أنصباء الشركاء .
    -
    الأثر
    الكاشف للقسمة
    :
    يترتب على بالصفة الكاشفة للقسمة وما يصاحبها من أثر رجعي سقوط التصرفات الصادرة من
    الشركاء
    غير الشريك الذي وقع في
    نصيبه جزء مفرز , فهذا الجزء يخلص للشريك خالياً من أثر
    التصرفات التي صدرت من شركائه الآخرين أثناء الشيوع ويقع ذلك بحكم الأثر
    الكاشف
    للقسمة لأن الشريك يعتبر
    مالكاً لهذا الجزء منذ بدء الشيوع لا من وقت القسمة , أما
    تصرفات أحد الشركاء في جزء مفرز من الشيء الشائع فتعتبر صحيحة ونافذة
    بالنسبة إليه
    إذا وقع الجزء محل التصرف في
    نصيبه بنتيجة القسمة لأنه يعتبر مالكاً لهذا الجزء منذ
    البداية .
    -
    طبيعة
    القسمة عند الفقهاء المسلمين
    :
    أن القسمة إفراز من جهة حيث تتعين حصة كل شريك في الجزء الذي آل إليه , ومبادلة من جهة أخرى حيث
    يتبادل
    الشريك الآخر في الجزء الذي
    آل إلى هذا الشريك . ثم عاد الفقهاء المسلمين بعد ذلك
    فقرروا تحت تأثير الحاجات العملية بأن جهة الإفراز أي الصفة الكاشفة ترجح
    في
    المثليات وأن جهة المبادلة
    أي الصفة الناقلة ترجح في القيميات
    .
    -
    ضمان الاستحقاق : يكون المقسوم ملكاً للشركاء
    حين القسمة ويترتب على ذلك أنه إذا ظهر
    مستحق للمقسوم بطلت القسمة وتبطل إعادة تقسيم الباقي من المقسوم لأنه لو
    أبقيت
    القسمة على حالها يتضرر
    المستحق من حيث أن حصته التي استحقها تكون متفرقة بين حصص
    الشركاء وهذا ضرر , وتبطل القسمة أيضاً إذا ظهر بعد القسمة مستحق لجزء مفرز
    بكامله
    وقع في نصيب أحد المتقاسمين
    لأنه قد تبين من هذا الاستحقاق أن نصيب صاحب الجزء الذي
    استحق ما يزال مخلوطاً بالأنصبة الأخرى لأنه بالاستحقاق لم يسلم له شيء من
    المال
    المشترك .
    -
    أثر
    الغبن الفاحش على القسمة
    :
    س/ ما الحكم إذا ظهر هناك غبن فاحش في القسمة ؟ :
    للشريك الذي لحقه غبن فاحش
    من القسمة أن
    يرفع دعوى الغبن الفاحش فإذا
    ثبت ذلك تفسخ القسمة وتجرى من جديد حتى يرتفع الغبن
    الفاحش وتصبح القسمة عادلة , ولكن لو أقر المقسوم له باستيفاء حقه بالقسمة
    وأنه
    تصرف بحصته بعد إطلاعه على
    الغبن تصرف الملاك لا تسمع دعواه بطلب الفسخ
    .
    -
    مقدار
    الغبن الفاحش
    :
    إذا كان على قدر نصف العشر
    في العروض والعشر في الحيوانات
    والخمس في العقار .
    -
    تسجيل
    القسمة
    :
    إذا وردت القسمة على عقار سواء أكانت رضائية أم قضائية يجب تسجيلها في التسجيل العقاري فإذا لم تسجل
    القسمة فإنها
    لا يكون لها من أثر سوى
    الالتزامات الشخصية بين المتقاسمين
    .
    -
    ملكية
    الطبقات
    والشقق :
    وهي
    ملكية الدور المقسمة إلى طبقات أو شقق إذا تعدد الملاك وكان لكل
    منهم طبقة أو شقة يملكها ملكية مفرزة مع اشتراكهم في ملكية الأجزاء المعدة لاستعمالهم المشترك .
    -
    أسباب
    ملكية الطبقات والشقق
    :
    إما أن يكون السبب البيع أو الهبة أو الميراث أو الوصية أو اشتراك مجموعة في الاتجار بهذا
    المجال
    كالبناء والبيع .
    -
    أهم
    ما تتميز به الأنظمة الجديدة
    :

    1-
    اعتبرت أجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك مملوكة على الشيوع لملاك الطبقات
    بعد أن
    كانت تعتبر في المجلة
    العدلية مملوكة لمالك العلو أو السفل
    .
    2-
    أنه قد استحدث نظام اتحاد ملاك الطبقات حيث أجاز لهم أن يكونوا اتحاد فيما بينهم لتنظيم
    علاقاتهم
    المستمرة وهذا غير معروف في
    الفقه الإسلامي . 3- أنه تصوير جديد لملكية الطبقات
    يعتمد أساساً على النظام المقتبس من النظام الفرنسي وبمقتضاه تتكون الدار
    من ملكية
    مفرزة هي ملكية الطبقات
    والشقق وملكية شائعة شيوعاً إجبارياً وتشمل على أرض الدار
    وأجزائها المشتركة كالأساسات والجدران الرئيسية والمصاعد والأنابيب ونحوه .
    -
    الملكية
    المفرزة في الطوابق والشقق
    :
    ملكية الطبقات تشمل على
    ملكية مفرزة هي
    الطبقات والشقق المختلفة
    التي يحتويها المنزل والتي يملكها على وجه الاستقلال ملاك
    متعددون فهي غير مشاعة بين ملاك الطوابق المتعددة .
    -
    حقوق
    الملاك
    والتزاماتهم :
    بما أن كل مالك يملك على وجه الاستقلال طابقه أو
    شقته فيكون له
    ما يكون للمالك في الملكية
    التامة المفرزة من حقوق فله أن يستعمل طابقه أو شقته
    بنفسه أو يسكنه أحداً من ذويه وله أن يستغله بتأجيره للغير وله أن يتصرف
    فيه بالبيع
    أو الهبة أو الرهن أو الوصية
    أو بغير ذلك دون أن يتوقف ذلك على أذن أو إجازة من
    الملاك الآخرين وله أن يجري في ملكه ما شاء من تعديلات أو تحسينات ,
    ولالتزامات
    الجوار في ملكية الطبقات
    أهمية خاصة نظراً للطابع الخاص الذي يتميز به هذا النوع من
    الملكية فالأجزاء المفرزة في البناء متعدد الطبقات والمملوكة على وجه
    الاستقلال ما
    هي إلا أجزاء من بناء واحد
    ولهذا لا يجوز لأي مالك أن يقوم بأي عمل في الجزء الذي
    يملكه إذا كان من شأنه أن يضعف البناء أو يخل بأساساته أو يؤدي إلى تشويه
    منظره ولا
    يجوز لأي مالك أن يقوم بأي
    عمل من شأنه أن يهدد سلامة البناء أو يغير من شكله
    الخارجي , وكما أن كل شقة أو طبقة ينقسم إليها البناء تكون مملوكة ملكية
    مستقلة
    لأحد الأشخاص فيكون له وحده
    ما للملاك من حقوق فإن عليه وحده يقع عبء ما يقتضيه
    ملكه من نفقات .
    -
    الملكية الشائعة في الأجزاء
    المشتركة : إذا تعددت ملاك طوابق
    الدور أو شققها المختلفة فإنهم يعدون شركاء في ملكية الأرض وملكية أجزاء
    البناء
    المعدة للاستعمال المشترك
    بين الجميع وبوجه خاص الأساسات والجدران الرئيسية
    والمداخل وكافة المرافق المشتركة إلا ما كان منها داخل الطبقة أو الشقة .
    -
    حقوق
    الملاك في الأجزاء المشتركة
    :
    الأجزاء المشتركة تعد مملوكة
    ملكية شائعة
    لجميع ملاك الطبقات والشقق
    وحق الملاك في هذه الأجزاء هو حق الشريك في الشيوع
    الإجباري الدائم الذي لا يقبل القسمة وحصة كل مالك في هذه الأجزاء تكون
    بنسبة قيمة
    الجزء المفرز الذي يملكه في
    الدار وليس له أن يتصرف في هذه الحصة تصرفاً مستقلاً عن
    التصرف في الجزء المفرز الذي يملكه لما بين الجزء المفرز وحصته في الأجزاء
    الشائعة
    من علاقة التبعية , أما
    استعمال الملاك للأجزاء المشتركة في سبيل الانتفاع بالجزء
    الذي يملكه في الدار فكحال الشيوع الإجباري يجوز لكل مالك أن يستعمل
    الأجزاء
    المشتركة فيما أعدت له على
    أن لا يتعارض استعماله لحقه مع حقوق الملاك الآخرين وأن
    لا يلحق هذا الاستعمال ضرراً بالدار .
    -
    تصرف
    المالك على الشيوع في جزء مشترك
    بدون إذن الملاك الآخرين :
    إذا
    كان من شأن استعمال الملاك للأجزاء المشتركة أن
    يمنع ملاك الطبقات أو الشقق الأخرى من استعمالها فيما أعدت له أو كان في
    استعمالها
    ما يدخل الضرر على الدار جاز
    لشركائه أن يطلبوا منعه من ذلك
    .
    -
    هل
    يمكن
    التصرف في جزء من الملكية
    المشتركة
    :
    لا يجوز لأنه لا يملكه بخلاف
    الجزء الذي
    يملكه الشخص .
    -
    تكاليف
    الأجزاء المشتركة
    :
    يسهم جميع الملاك على الشيوع في نفقات الأجزاء المشتركة وحفظها وصيانتها وترميمها كل بنسبة قيمة الجزء
    الذي له
    في الدار ما لم يوجد اتفاق
    بخلاف ذلك
    .
    -
    تعديل
    الأجزاء المشتركة
    :
    لا يجوز تعديل الأجزاء المشتركة إلا بموافقة جميع الملاك إلا إذا كان ذلك
    التعديل الذي
    يقوم به احد الملاك من شأنه
    أن يسهل استعمال تلك الأجزاء دون أن يغير من تخصيصها أو
    يلحق الضرر بالملاك الآخرين .
    -
    شروط تعديل أجزاء مشتركة على
    نفقة أحد الملاك
    :
    1-
    أن يكون التعديل على نفقته
    الخاصة
    .
    2-
    ألا يؤدي هذا التعديل إلى
    تغيير
    اختصاص الأجزاء المشتركة .
    3-
    ألا يكون في التغيير ما يضر
    بالملاك الآخرين
    .
    4-
    أن يكون من شأن هذا التعديل
    تسهيل استعمال الأجزاء المشتركة
    .
    -
    ملكية
    العلو والسفل
    :
    وهذا النوع من الملكية يقوم
    على أساس أن مالك كل طبقة
    يملك طبقته ملكية مستقلة بأرضها وسقفها وجدرانها المحيطة بها ولكن يتعلق
    بها حق
    للغير وذلك أن الوضع الخاص
    الذي يربط مابين العلو والسفل يجعل أحدهما يتأثر بما
    يجري في الآخر يقتضي فرض قيود والتزامات على ملكية صاحب العلو وصاحب السفل
    لصالح
    الآخر .
    -
    التزامات
    صاحب السفل
    :

    1-
    القيام بالأعمال والترميمات اللازمة لمنع سقوط العلو : وهذا الالتزام الأول الذي يلتزم به صاحب السفل
    وإذا أخل
    صاحب السفل بالتزامه هذا جاز
    لصاحب العلو أن يلجأ إلى القضاء ليأمر بإجرائها
    .
    2-
    إعادة بناء السفل إذا انعدم .
    -
    التزامات
    صاحب العلو
    :
    لا يجوز لصاحب العلو أن يزيد في ارتفاع بنائه بحيث يضر ذلك بالسفل .
    -
    الحائط المشترك : هو الحائط الفاصل بين عقارين ويملكه صاحباهما
    مشتركاً على وجه الشيوع وينشأ الحائط
    مشتركاً إذا أقامه الجاران بين عقاريهما بالاتفاق أو كان أحدهما قد أقامه
    وشارك فيه
    الآخر .
    -
    أحكام
    الحائط المشترك
    :
    تحكم طريقة انتفاع الشركاء
    والتصرف فيه
    وهي أن كل واحد من الشركاء
    يعتبر أجنبياً بالنسبة لحصص الشركاء الآخرين فليس له أن
    يتصرف بحصص شركائه بغير أذن منهم لأنه ليس وكيلاً عنهم .
    -
    نفقات الصيانة والتجديد في الحائط المشترك : إذا أحتاج الحائط إلى صيانة وترميم تكون
    نفقات ذلك
    على الشريكين كل بمقدار حصته
    وإذا أنهدم الحائط بدونهما وأراد أحد الشريكين إعادة
    بناءه وامتنع الآخر وبناءه أحدهما فله منع شريكه من وضع حمولته على ذلك
    الحائط حتى
    يؤدي نصيبه من نفقات البناء .
    -
    الحائط
    الفاصل غير المشترك
    :
    لا يجوز للجار أن يجبر جاره على إقامة حائط أو غيره على حدود ملكه ولا على أن يعطيه
    جزءاً
    من حائطه أو من الأرض القائم
    عليها
    .
    -
    أحكام
    الطريق الخاص
    :
    الطريق الخاص ملك لأصحابه وعليه فإن حق المرور قاصر على أصحاب العقارات الواقعة
    عليه ولهذا
    لا يكون لغير هؤلاء حق
    المرور فيه في الظروف الاعتيادية أما في حالة الاضطرار فيجوز
    ذلك , ولا يجوز لمن ليس له حق المرور أن يفتح باباً إلى الطريق الخاص لأنه
    ملك
    لأصحابه لا يجوز التصرف فيه
    بغير إذنهم . وتعود ملكية الطريق الخاص لأصحابه على
    الشيوع فليس لأحد أصحابه أن يتصرف فيه من غير إذن شركائه سواء كان هذا
    التصرف مضراً
    أو غير مضر لأن كل واحد من
    الشركاء أجنبي في حصة شريكه , وكذلك ليس لأصحاب الطريق
    الخاص أن يغلقوه أو يبيعوه حتى لو اتفقوا جميعاً على ذلك

      الوقت/التاريخ الآن هو الأربعاء سبتمبر 17, 2014 3:34 pm