حواس للمحاماه

نشكركم على اختياركم لمنتدانا و نتمنى ان تقضى وقت ممتعا و يشرفنا ان تكون احد افراد اسرتنا
حواس للمحاماه

قانوني . اسلامي - برامج . صيغ - دعاوى - معلومات

انت الزائر رقم

.: عدد زوار المنتدى :.

مرحبا بالزائرين

المواضيع الأخيرة

مرحبا بك


counter globe

الاكثر زياره


صيغ التمويل العقاري المعاصرة في ميزان الشريعة الإسلامية (الجائز والمنهي عنها شرعاً)

شاطر
avatar
Admin
Admin

الجنس : ذكر
عدد المساهمات : 2987
تاريخ الميلاد : 18/06/1970
تاريخ التسجيل : 27/09/2009
العمر : 48

صيغ التمويل العقاري المعاصرة في ميزان الشريعة الإسلامية (الجائز والمنهي عنها شرعاً)

مُساهمة من طرف Admin في الثلاثاء سبتمبر 21, 2010 4:09 pm

صيغ التمويل العقاري المعاصرة
فيميزان الشريعة الإسلامية
(الجائزوالمنهي عنها شرعاً)إعــداد


دكتورحسين حسين شحاتة الأستاذ بجامعة الأزهر


خبيراستشاري في المعاملات المالية الشرعية
¿- تمهيد


الإسلام دين شامل ومنهج حياة، يقيم شئون الدنيا على قواعد وأحكام وضوابطمستنبطة من مصادر الشريعة الإسلامية التي تجمع بين الأصالة والمعاصرة، وبين الثباتوالمرونة لتواكب كل العصور والأزمنة وتفي بحاجات الإنسان في كل زمان ومكان .
ومن الحاجات المعاصرة في مجالالمعاملات المالية حاجة الناس إلى تمويل مشروعاتهم وأعمالهم، ولقد استنبط الفقهاءمن مصادر الشريعة الإسلامية صيغ التمويل الإسلامي والتي تقوم على المشاركة فيالغنم والغرم، أو التي تقوم على البيع والشراء، أو التي تقوم على الإجارة والتجارةونحو ذلك. لتكون بديلاً عن الصيغ الوضعية التي تتضمن شبهات الربا والغرروالجهالة.، ومن الصيغ التي رآها الفقهاء : صيغ الإجارة المنتهية بالتمليك، وصيغةالمشاركة المنتهية بالتمليك، وصيغة بيع الاستصناع وغير ذلك من الصيغ التي تحل محلصيغة التمويل بالقروض بفائدة محرمة.
وتختص هذه الدراسة ببيان حكم الشريعة الإسلامية في أشكال وصيغ تمويلالعقارات المعاصرة لمعرفة الجائز والمنهي عنه شرعاً وبيان الصيغ الإسلاميةالمناسبة.

¿- معنى التمويل العقاري

يقصدبه بصفة عامة، حاجة الأفراد أو الشركات أو المؤسسات وغيرها إلى تمويل شراء أوتصنيع بناء عقار، فيلجأ طالب التمويل(صاحب الحاجة) إلى مؤسسة مالية أو أي جهة تمويل أو ما في حكمها لتقوم بعمليةالتمويل، ثم يقوم العميل بسداد قيمة هذا التمويل على آجال يتفق عليها نظير عائدللجهة الممولة.

¿- عناصر التمويل العقاري

تتمثلعناصر التمويل العقاري بصفة عامة في الأتي :

ـطالب التمويل العقاري.

ـمُقَدم التمويل العقاري.

ـموضوع التمويل العقاري.

ـصيغة أو شكل التمويل العقاري.

ويضبطالعلاقات السببية بين هذه العناصر مجموعة من الشروط والقواعد ونحوها يحددهاالقانون الوضعي وكذلك الأعراف السائدة في كل مجتمع وتصاغ في صورة عقد أو عدة عقودحسب الأحوال.

¿- صيغ التمويل العقاري المعاصرة

هناكصيغ عديدة للتمويل العقاري شائعة التطبيقفي كثير من بلدان العالم منها على سبيل المثال ما يلي :

(1)صيغة التمويل بالقروض بفائدة، وجرى العرف على أن يطلق عليها : "قروض العقارات"أو "قروض الإسكان"أو "التمويل العقاري".

(2)صيغة التمويل بالمشاركة، حيث يقدم طرف الأرضالقابلة للبناء، ويقدم طرف آخر التمويل اللازم للبناء، على أن يوزع ناتج المشاركةبينهما حسب الاتفاق والتراضي.

(3)صيغة التمويل بالبيع الآجل، حيث تقوم الجهة البائعة أو الصانعة للشيء المطلوببالحصول على ثمنه على أقساط يتم الاتفاق عليها، ويطلق على ذلك اسم البيع الآجلأو البيع بالتقسيط

(4)صيغة التمويل بالمرابحة لأجل (بيع المرابحة لآجل للآمر بالشراء) حيث تقوم جهةمالية بتمويل شراء عقار بناء على طلب من عميل وتتملكه ثم تقوم بإعادة بيعه بالآجلنظير إضافة عائد إلى الثمن الأصلي يطلق عليه ربح المرابحة ويقوم العميل بسدادالثمن آجال يتم الاتفاق عليها .

(5)صيغة التمويل بالاستصناع والاستصناع الموازي، حيث تقوم جهة مالية بتمويل تصنيع عقار لحساب شخص آخر على أن يسدد قيمةالشراء المصنع على آجال يتم الاتفاق عليها.

وتثارالعديد من التساؤلات حول شرعية هذه الصيغ، وما هي الصيغ التي تتوافق مع أحكامومبادئ الشريعة الإسلامية، وما حكم التعامل مع مؤسسات التمويل العقاري، هذا ما سوفنتناوله بشيء من الإيجاز في هذه الدراسة .


أولاً : صيغةالتمويل العقاري بقروض بفائدة في ميزان الشريعة الإسلامية.—- طبيعةالتمويل العقاري بقروض بفائدة


يقصد به في هذا المقام قياممؤسسة مالية أو جهة تمويل ما بإعطاء شخص قرضاً بفائدة لتمويل شراء عقار أو تصنيعهأو تشطيبه أو ما في حكم ذلك، على أن يقوم المقترض بسداد هذا القرض وفائدته علىآجال يتم الاتفاق عليها، وأحياناً يُطْلب من المقترض (طالب التمويل) تقديم ضمانات مختلفةلكي تطمئن الجهة المقرضة إلى استرداد القرض والفائدة، كما توضع شروط منها تحميلالمقترض بفوائد إضافية عند التأخير عن سداد الأقساط في مواعيدها حسب سعر الفائدةالسائد في السوق أو أعلى منه، كما كان يفعل المرابون في الجاهلية، كانوا يقولونللمقترض: "أتقضي أم تربي".
—- طبيعة عقد التمويل العقاري بقروض بفائدةتتمثل أركان هذا العقد في الآتي :

ـ الإيجاب : وهو طلب التمويل ويصدر من طالب القرض(المقترض) .

ـ القبول : وهو موافقة الجهة المقرضة بإعطاء القرضلطالبه (المقرض) .

ـ موضوع العقد : قرض بفائدة

ـ صيغة العقد : قرض بفائدة لتمويل عقاري

ويكون التصوير البياني لهذا العقد على النحو المبين فيالصفحة التالية :




<table width="100%" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td>
رد القرض وفوائده
(120000)
</td> </tr> </table>






















<table width="100%" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td>

</td> </tr> </table>


<table width="100%" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td> <h1 dir="RTL">المُقْرِضْ</h1>
</td> </tr> </table>




<table width="100%" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td> <h1 dir="RTL">المُقْتَرِضْ</h1>
</td> </tr> </table>























—- الحكم الشرعي لصيغة التمويل العقاري بقرض بفائدة


التكيفالشرعي للعقد السابق وأركانه وصيغته، هو قرض بفائدة، حيث أنه يقوم على معاملة أوقاعدة "مبادلة مال بمال وزيادة" وهذا هو عين الربا المحرم شرعاً وفقاًللقاعدة الشرعية "كل قرض جر نفعاً فهو ربا".
ثانياً: التمويل العقاري بصيغة المشاركة
—- طبيعة التمويل العقاري بصيغة المشاركة
يقصدبها في هذا المقام اتفاق طرفين على المشاركة في شراء أو تصنيع عقار، حيث يُقِّدمطرف الأرض التي سوف يقام عليها العقار (فرضاً)، ويقدم طرف أخر التمويل اللازملبناء العقار، ويتفقا على توزيع عائد المشاركة بينهما بالتراضي .—- طبيعة عقد التمويل العقاري بصيغة المشاركة



تتمثل أركان هذا العقد في الآتي :
الإيجاب :ويصدر من طالب المشاركة وهو في الغالب من يرغب تمويل العقار ويكون عنده الأرض أوجزء من المال للبناء ولكن لا يكفي .
القبول :ويصدر من الطرف الثاني في المشاركة وهو الذي يقدم التمويل اللازم لشراء أو لبناءالعقار.
موضوع العقد : المشاركة في شراء أوبناء عقار .
صيغة العقد: اتفاق بين طرفين على المشاركة في نشاط عقاري .
ويكونالتصوير البياني لهذا العقد على النحوالتالي :




















—- الحكم الشرعي في التمويل العقاري بصيغةالمشاركة.



التكيف الشرعي للعقد السابق وأركانه وصيغته، هو مشاركةوفقاً لقاعدة: "الغنم بالغرم" والكسب بالخسارة، وهو جائز شرعاً على أنيؤخذ في الحسبان عند إبرامه قواعد أو شروط المشاركة في الفقه الإسلامي (باب فقهالمشاركة في أي كتاب فقه) ومن أهمها ما يلي :
ـتحديد حصة كل طرف في رأس مال المشاركة نقداً أو عينًًَُاً أو خليطاًًًًًُ منهما.
ـالمشاركة في الربح والخسارة .
ـ توزيع الخسارة إنوجدت حسب حصص كل شريك في رأس المال.
ـ توزيع مهام ومسئولياتإدارة المشاركة حسب الاتفاق .
ـ تطبيق مبدأ الوكالةفي الإدارة حيث يعتبر كل طرف وكيلاً عن الطرف الآخر عند مباشرة الأعمال.
ـ الالتزام بأحكامومبادئ الشريعة الإسلامية في كافة المعاملات .


ثالثاً:التمويل العقاري بصيغة البيع الآجل أو بالتقسيط .
—-طبيعة التمويل العقاري بصيغة البيعالآجل أو بالتقسيط .
ويقصد بهذه الصيغة هو شراء العقار عنطريق سداد القيمة بعد أجل معين، ويطلق على هذه الصيغة البيع بالآجل أو الشراءبالتقسيط وعادة يكون الثمن الآجل أعلى من الثمن العاجل .
—- طبيعة عقد البيع الآجل في التمويل العقاري
تتمثل أركان هذا العقدفي الآتي :
الإيجاب : ويصدر من طالب الشراء بالآجل أو بالتقسيط .(المشتري)
القبول : ويصدر من البائع الذي يتملك العقار المعروض للبيع(البائع)
موضوعالعقد : العقار
صيغةالعقد : البيع الآجل للعقار
ويكونالتصوير البياني لهذا العقد على النحو التالي:-



<table width="100%" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td>
نقل ملكية العقار
</td> </tr> </table>





















<table width="100%" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td>
المالك
البائع
</td> </tr> </table>


<table width="100%" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td> المشتري


</td> </tr> </table>



















—- الحكم الشرعي في بيععقار بالآجل

لقد أجاز الفقهاء البيع بالآجل أو بالبيع بالتقسيط ودليلهم فيذلك قول الله تبارك وتعالى )وَأَحَلَّ اللَّهُ البَيْعَ وَحَرَّمَ الرِّبَا( ( البقرة: 275 )، كما أن هناكسلعة أو بضاعة أو شئ وسيط بين الطرفين، كما أجازوا زيادة الثمن الآجل عن الثمن الناجز بشرط عدم فصلالزيادة عن الثمن.

كما أجاز الفقهاء بيع الموصوف في الذمة وكذلك أجازوا بيعالمقدور على تسليمه إذا كان من الأشياء النمطية المتعارف عليها (لمزيد من التفصيليرجع إلى باب البيوع في كتب الفقه).

وهناكخلاف بين الفقهاء بخصوص البيع من حفظ الملكية حتى يتم سداد بقية الأقساط، ويرىفريق من الفقهاء أن حَذْر نقل الملكية إلى مشتري آخر يعتبر من قبيل ضمان سدادالأقساط ومن باب تجنب الشبهات يجب أن يكون البيع باتاً ويمكن أخذ ضمانات بشكل آخر.



رابعاً: التمويل العقاري بصيغة بيع المرابحة لآجل للآمر بالشراء
—- طبيعة التمويلالعقاري بصيغة بيع المرابحة لآجل لآمر بالشراء
ويقصدبهذه الصيغة أن يطلب أحد العملاء أو الأفراد من جهة تمويل معينة أن تقوم بشراءعقار ما حدد المواصفات على أن تبيعه له بالآجل وسداد ثمنه على أقساط بربح يتفقعليه مع تقديم وعد بالشراء ودفع مبلغ مقدم لضمان جديته .
وتنفذ هذه العملية علىالنحو التالي :
(أ) يقدمالطالب طلباً إلى الجهة الممولة يطلب فيه مثلاً شراء عقار بمواصفات محددة ويرفق بهالمستندات والوثائق المطلوبة للجهة الممولة.
(ب) في حالة الموافقة بعد الدراسة وغيرها تقوم الجهةالممولة بشراء العقار وتملكه من المورد أو الجهة البائعة .
(ج) تقوم الجهة الممولةبإعادة بيع العقار مرة ثانية إلى طالبه وهو العميل ربح يتفق علية كما يتم الاتفاق على مقدار وآجال سداد الأقساطويبرم عقد المرابحة .
(د) تقوم الجهةبتسليم العميل العقار بعد أخذ الضمانات الكافية واستلام ضمان الجدية
(هـ) يقوم العميل بسدادالأقساط حسب الآجال المتفق عليها .
(لمزيد من التفصيليرجع إلى باب البيوع ـ فقه المرابحة)
طبيعة العقود في تمويلالعقارات بصيغة المرابحة لآجل لآمر بالشراء هناك عقدان هما:
العقدالأول :بين المورد للعقار البائع والجهة الممولة المشترية ويطلق عليه عقد شراء عقار نقداً.
العقدالثاني : بين الجهة الممولةوالتي أصبحت مالكة والعميل طالب العقار عقد بيع عقار بالمرابحة لأجل.
ولا يختلف أركان وأطرافهذه العقود السابق بيانها سابقاً .


التصوير البياني للعلاقات التعاقدية لصيغة بيع المرابحةلآجل للآمر بالشراء


<table width="100%" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td>
بيع العقار
</td> </tr> </table>











<table width="100%" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td>
سداد الثمن على أقساط
</td> </tr> </table>


































—- الحكم الشرعي في شراء عقار بصيغة المرابحة لآجل
لقد أجاز الفقهاء بيع المرابحة لآجل للآمر بالشراء لأنهيدخل في زمرة البيوع الجائزة شرعاً على أن تطبق الضوابط الشرعية الواردة في كتبالفقه تحت باب "بيع المرابحة"
ومايجب التأكيد عليه في هذا المقام هو ضرورة أن تقوم الجهة الممولة بالشراء الفعليوالتملك الحقيقي والحيازة بأي صورة من صور الحيازة المتعارف عليها قبل نقل الملكيةإلى العميل طالب العقار حتى لا تدخل في شبهة بيع مالا يملك والمنهي عنها شرعاً.

خامساً:التمويل العقاري بصيغة بيع الاستصناع
—- طبيعة التمويل العقاري بصيغة بيع الاستصناع
أحياناً يحتاج فرد لديه قطعة أرض وليس عنده مال لبنائها،فيذهب إلى جهة تمويل لتقوم ببنائها لحسابه من خلال مقاول، وتقوم هذه الجهة بدفعتكلفة البناء إلى المقاول على أقساط أو دفعات حسب الاحوال، وعندما تنتهي عمليةالبناء، تقوم الجهة الممولة ببيع البناء إلى الفرد على أساس تكلفة البناء مضافإليها عائد يطلق عليه "ربح الاستصناع"
—- طبيعة العقود فيتمويل بناء العقارات بصيغة الاستصناع.
من أهم هذه العقود ما يلي :
(أ) عقد المقاولة بين المقاول (الصانع) وبين الجهة الممولة للبناء (المستصنع) ويطلقعليه عقد الاستصناع .
(ب‌) عقد الاستصناع الموازي: بين طالب البناء (المستصنع له)وبين الجهة الممولة (المستصنع)ويطلق عليه "الاستصناع الموازي".
وتتمثل أركان عقد الاستصناع الأول (المقاولة) في الآتي:
الإيجاب: ويصدر من الجهة الممولة ويطلق عليها المستصنع
القبول: ويصدر من المقاول ويطلق عليه الصانع
موضوع العقد : بناء عمارة أو منزل أو نحو ذلك .
صيغة العقد : "الاستصناع"
وتتمثل عقد أركان الاستصناع الموازي

الإيجاب: ويصدر من طالب الصنعة ويطلق عليه اسم : "المستصنع له"
القبول: ويصدر من الجهة الممولة ويطلق عليها المستصنع.
موضوع العقد : بناء عمارة أو منزل أو نحو ذلك .
صيغة العقد : "الاستصناع الموازي".
ويرفق بهذه العقود مجموعة من المستندات والوثائق والوعودوالعهود والضمانات ونحوها والتي تعتبر جزءاً متمماً لها، وتختلف من حالة إلى أخرى،(يرجع إلى كتب الفقه ـ باب بيع الاستصناع).
ويمكن تصوير العلاقات التعاقدية في حالة صيغة الاستصناعوالاستصناع الموازي على النحو التالي :







<table width="100%" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td>
الصانع
</td> </tr> </table>

<table width="100%" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td>
المستصنع
</td> </tr> </table>












<table width="100%" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td>
المستصنع له
</td> </tr> </table>


































—- الحكم الشرعي فيالتمويل العقاري بصيغة الاستصناع
لقد أجاز جمهور الفقهاءعقد بيع الاستصناع وعقد المقاولة لحاجة الناس إليها وقياساً على بيع السلم الذيأجازه رسول الله صلى الله عليه وسلم، كما وضع الفقهاء مجموعة من الضوابط والمعاييرالشرعية لضمان تنفيذه صحيحاً .
خلاصة الرأي :
—المنهي عنه شرعاً في التمويل العقاري هو صيغة القرض بفائدة .
—الجائز شرعاً في التمويل العقاري هو:
(ا) صيغة التمويلبالمشاركة.
(ب)صيغة التمويل بنظام البيع الآجل أو بالتقسيط.
(ج) صيغة التمويل بنظام بيع المرابحة.
(د) صيغة التمويل بنظام بيع المرابحة

وصدق الله القائل: )وَأَحَلَّ اللَّهُ البَيْعَ وَحَرَّمَ الرِّبَا(

    الوقت/التاريخ الآن هو الجمعة أكتوبر 19, 2018 4:18 am